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直播实录:物业管理现状中的问题与对策研讨会(4)
发布日期:2006/2/11 23:56:55 作者:马磊 出处:焦点房地产网 浏览:7831

  【毛寿龙】:各位朋友请入座,女士们、先生们,我们第四场开始,第四场的主题是“社区纠纷与制度创新”。业主的治理是很麻烦的事情,业主和多方面的关系,有好的关系,也有很多不好的关系,当然大家看到的都是不好的,好的都没看见。所以,最后一个主题就是看社区里面的纠纷,以及如何用创新办法解决这个问题。我们推出我们内蒙古党校的乌云娜教授。

  【主持人】:最后一个时段由我来主持,谢谢毛老师给我这个机会。我们这个主题发言是“社区纠纷与制度创新”,这个主题也有四位发言人,我们首先请北野先生。


  【北野】:大家好,感谢大会主席,感谢毛教授,也感谢各位的光临。


  我觉得一个根本性的问题,就是我们觉得应该先想清楚,才能干得明白。因为现在很多情况是我们没有想太清楚,所以各种各样的争论,最后都成了一种浪费,一种资源的浪费和一种智力上的浪费。所以,我看看能不能从一个宏观方面,能把一些基本的问题捋清楚。


  我觉得现在社区的管理问题就没有像现在的交通的状况,政府说你们都有钱了,现在买车吧,大家都买了车了,买车了你们就过好日子了,大家都买车了。可是买车了以后,既不教你怎么学交规,也不教你怎么开,甚至警察也不知道交规,说你先开着吧,摸着石头过河,先开着吧,开到哪算哪,现在的状况基本是这么一个状况。所以,我觉得现在的问题是我们千万注意一点,我们谁都别抱怨,我有一次去北大,跟大家学生说,我说这要想搞民主,你先当一年业委会主任以后,你再说你还搞不搞这个民主了。因为我干一年半以后,我发现我至少可以非常保守的说,中国有这样的一个传统,几千年没有民主,如果说政府有一半的责任的话,人民也有一半的不可推卸的责任,因为有什么人民,才有什么政府。所以,有什么业主,也才有什么物业公司,这话你们不信,咱们等着瞧。


  现在有很多争论,一个问题就是业主基本的概念,就是权利意识搞的不大清楚,因为大部分人认为业主权利是我自己的,我现在给大家看一个图,这个圆圈是代表业主权利的一个相对比较全面的一个概念,什么意思呢?大家可以看到,这时左边这个是单个业主,大部分人现在很多业主都是从单个业主的角度看这个圆圈的,所以我们从单个业主往下看,它的基本顺序是什么呢?单个业主强调自己的私有财产权利,他最大利益是私人利益最大化,最终结果就是自然状态,实际上我们今天面临很多的问题可能是西方在18世纪、17世纪想的问题,民主问题是古希腊问题想的问题。所以,大家也不要太着急,所以现在我们是在经历一个以私有制为核心的居住的变革,这个变革西方用了2000年时间,西方的现代民主,从20世纪已经才有了真正意义上的突飞猛进的进步。所以,大家别对民主抱太大的希望,大家知道希特勒是民选上台的,墨索里尼也是民主上台的。我也不是说民主不对,一个人没有经过民主的训练,就像你给一个小孩一辆车一样,结果就是灾难性的,所以我觉得大家在这个问题上一定冷静、冷静再冷静,理性、理性再理性。我们横向的看,单个业主会形成一个业主群,这个这个概念往下走就会形成共有财产,形成公共利益,然后形成自然法。自然法是一个什么概念?如果我们每个人都在原始森林里面,那么我们个人权利是最大化的,其结果就是霍不斯说的战争状况,目前我们的情况是因为侵权和司法体系不到位造成的战争状况,包括业主和业主之间的战争,业主和政府之间的战争,业主和开发商之间的战争。所以,所谓自然法是为了避免战争状态,我们必须建立这样一种法律,这种法律是保护我们所有人的利益,包括公共利益的。所以,公民有两个基本的原则,第一个原则就是每一个公民都知道遵纪守法是对自己私有财产的最好的保护。第二个,就是帮助他人是对自己的最好的帮助。实际上我觉得业主的根本利益,和我们党现在提倡的道德也好,三个代表也好,实际上是完全一致的,中间是通过我们自己行动建立起来的。所以,我说合作、合作再合作,2006年的维权口号应该是“非暴力,要合作”。


  现在我们在这个圆圈外面可以看到,只有有了自然法,有了共同利益的时候,一个业主权益的概念才是完整的。现在为什么业主有很大的困惑呢?大家知道把人类组织起来三种基本方式,一种是政治的,一种是经济的,另外一种是宗教的。在目前的社区里面都用不上,或者都没有,这个就是业主为什么感觉到困惑的原因,实际上政府同样困惑,因为他们用传统组织方式,也组织部起来,因为大家不参与。所以,大家不要觉得这是一个有多困难的事情,这个不是你们的困难,是所有人的困难。


  大家现在看这个图,这个图的核心是契约精神,就是我们必须要建立一个守规矩的一个传统,才有可能建立起一个公民社会。他外面包括社会氛围,包括行政司法体制,包括公民教育和司法保障。这些都是非常重要的,如果没有这些,我们说的一切的一切都是一句空话,或者是一句有情绪的话,所以把思路理清楚是非常重要的。谢谢大家!


  【主持人】:感谢北野先生的精采发言,我们有王健民先生进行点评。


  【王健民】:大家好,首先自我介绍一下,我是电视台房地产专栏的主持记者,老王,是《老王说房》的主持人,今天有机会和大家聚会非常高兴,首先表示对在座的各位专家学者和小区的业主表示深深的敬意。为什么呢说?因为我每个星期要参加数次的研讨会、新闻发布会,但是今天这个会使我非常受感动,大家这么激情的发言,这么有秩序的发言,而且有这么高涨的热情,是我在历次的房地产会议上没有见到的。这个也对我下一步做节目增加了信心,为什么这么说呢?我去年十一以后把我的节目拿出一半的时间专门做建设和谐社区的话题,我已经和在座的很多专家做了八期节目了,而且在春节期间大家会看到我们连续三期的建设和谐社区的节目。


  另外,谈到给北野先生做点评,也是不敢当,北野先生也是我的老朋友,也曾经是我节目中的嘉宾。他的发言是有史有据,图文并茂,他为什么能说的这么深刻,而且这么到位?是因为他有实践经验,银丰家园搞的不错,他是受届业委会主任,也是很崇敬他的。我们做了和谐社区的节目以后,我有一个感受,听了他的发言以后,我的感受更深了。我只提一个更重要的问题,就是我们大家要参与,就像当年不管是抗日战争、解放战争一样,有力气的就推车、送粮,没有力气的就像老太太一样做鞋,我们只要参与了,我们总会成功的。所以,我希望我们每个人都积极的参与,建言献策。我们的节目有两个板块,一个是哪个小区有需求,我们跟现场跟你们合作做节目,还有一个是置业听证会,你只要有建议、意见,或者是向政府,只有你有意见的,我们都可以对你采访,你可以对全体业主公开。谢谢大家!


  【主持人】:下面由各位来宾进行自由提问。


  【提问】:我问两个问题,第一个问题就是您在银丰家园做业委会,您和北京市其他的小区的业委会有没有横向的沟通,就是在业委会管理方面的业务上有什么横向的沟通?第二个问题,您认为目前来讲,业主与物业公司之间合作,您说2006年是合作之年,这个合作的基础是什么?我再加一个问题,您了解最近美丽园小区物业诉讼的事情吗?我希望能得到您对这个事情简单的评价。


  【北野】:这个横向沟通的问题,因为我是一个作家,我不适合做一些非常具体的事情,所以一般有业主跟我讲比如别的小区有一些具体的事情的时候,我都把这个球踢给舒可心先生,我说你们去找他去吧。除非有的小区的人到我们小区找我,我可能会跟他分享一下我关于社区建设的意见。


  第二个问题是业主与物业公司合作的问题,其实我觉得我们现在建设现在的生活,其实我们是一个战胜自己的过程,因为大家知道做的事越多,越容易受抱怨。如果我们管一个心态,战胜我们自己,就是说我们看看我们自己有些什么问题,我们怎么以一种合作的态度对待别人,可能我们会看到一个新的世界和找到一个新的机会,这是我们一个经营。


  第三个事情管理美丽园的时候,我写了一个文章王在我的网页上,大家可以看看,就是关于美丽园这个物业降了一块一毛四的思考,因为我们不是当事人,很多事情我们是不知道的,作为一个外人,我们不能仅仅根据报纸登的和传言进行判断,这可能不大负责任。所以,我们要学会独立思考,再一个就是根据我们掌握的事实进行思考,我们要进行理性的思考,所以美丽园的事情到底怎么回事,时间可能会说明这个事情。


  【提问】:北野先生我想问你一个问题,我知道你一直在主张普遍参与,实际上据我们了解,即使像美国这样的国家,在选举的时候他的参与率达到50%以上也是很难的事情。如果每个小区每个业主都参与这个事情是否可能,是不是现实?


  【北野】:首先一点,因为我自己做业委会主任,我非常清楚一点参与到底意味着什么,参与可能意味着你要损失巨大的时间、金钱,你要做很多事情,并且得到误解和辱骂,所以我说当一个业委会主任非得有秦皇汉武的雄才大略,得有基督这种仁爱的精神,还得有周恩来的人脉,这个几乎是不可能的事情。所以,我一直在呼吁参与,在中国的小区的参与率是1%左右,美国是50%,澳大利亚公民参与社区的比例是超过80%。所以,业主想强大起来,他唯一一条途径就是如何去参与。刚才,说到三分之二这个事很难,确实大家经常抱怨这个事情,我觉得舒可心说的一句话非常好,其实业主不参与也是一种参与,我们一定要学会,我们不是业主的领导人,我们不是业主的领袖,我们是为他服务的。所以,业主不参与,我们也要尊重他不参与的权利。因为三分之二的规定是按照《宪法》的水准规定的,不管是美国的《宪法》,还是中华人民共和国的《宪法》,要想修改《宪法》的条文必须经过三分之二国会议员,或者是人大代表的提议才能改变。所以,《物业管理条例》是非常聪明的人制定出来的,他们让业主接受一个最基本的公民训练,换句话说你已经是私有财产的所者了,如果你对你的私有财产都不负责任,你花的几百万块钱的买房子,你都不愿意花五分钟时间听别人说一说,对不起,你受欺压,就是活该。


  【主持人】:第二位发言人是梁晓东先生。


  【梁晓东】:各位嘉宾大家好,我今天的主题叫“物业管理与社区的交易成本”,我很喜欢读一个书,叫《北洋军阀与通知时期史话》,我读这个书非常有感触,到孙中山怎么在南方组织军阀,到袁世凯怎么逼皇上退位,到后面军阀混战,这些就是我这些年在北方经历的社区斗争的历史。所以,我谈我的课题,以这么一个前提为出发点。就是说物业管理存在的基础它是业主的财产,没有业主的所有权,就没有物业管理可谈。物业管理存在的目的则是财产的保值增值、延续发展。用一个很简单的话说,叫做为业主省钱,如果一个物业公司的所作所为增加了业主彼此之间的交易成本,我认为他是有害于社区的。因为本身业主的交易成本已经太高了。所以,对这样的物业公司,否定他,推翻他,我认为天经地义。但是如果一个物业公司的存在是降低大家的交易成本,我建议大家不要过多的去为难他。


  这里首先给大家解释一个概念,什么是交易成本?交易成本是和生产成本对应的概念,就是生产成本是人和自然的关系,就是我们物业管理最基础的,宝洁员怎么把这个打扫干净,保安员怎么保证这个设施的按照。相对应的交易成本就是人和人之间的成本,前面听到很多专家、很到律师说了很多观点,但是这个观点站在一个人和物业公司角度博弈是很正确的,但是整体来说,业主之间的关系是很复杂的。这里面咱们描述我们业主之间的交易成本呢?我想问大家一个问题,这个问题就是我前两天问了一个业主,这个业主拿了四页纸给我们物业公司提问题,我们全体人员接待他,然后我们反问他。他要求我们严格管理违章车辆,我说我们人员一定会认真管理,但是我们在管理的时候,这个业主反过来辱骂我们,你路过了,你会怎么对他?这个问题我曾经问过很多人,但是没有一个人能给我真正满意的答案,就是说我会帮助物业公司指责这个业主,他绝对不会,这个业主回答非常坦诚,因为我也是业主,我和他是邻居,我不可能和他把关系搞坏,所以我当着他的面只能说你。反过来还有很多可笑的事情了,会有人在旁边拍巴掌,会说物业公司服务部到位,导致业主车没有地方停。这都是具体的微观个案,就说明凡是想为业主服务的人在孤军作战,这种情况导致了你们交易成本过高,你们在座的每一个人都是为了减少交易成本存在的,律师就是为了把没理顺的关系理顺,合同执行不了的执行下来。


  所以,反过来谈我们对物业管理的一个设想的话,我认为业主委员会,包括维权的业主,你们的所作所为,也都要考虑到是否增加了所有业主的交易成本。如果你们增加的业主交易成本,我建议你们要对你们的行为进行判断,你们要有效的把开发商的作为,把开发商的作为和业主的个人行为分开。按道理说,如果所有资源我们都能掌握了,我们制止一个违章业主这么小的个案,你站出来的话,那么很大的事情,涉及到人身危险的事情,社区里面的暴力是很多的,这个时候正义的人才会得到支持,这一点很关键。按照我们对物业管理的设想,实际上我是做物业管理的一个从业人员,我认为不需要太多的制约组织,我们也不需要太多的立法,为什么?因为我们国家有法律,我们只要把我们国家的法律遵守好,操作好,我们就可以做更多的事情。按道理,一个普通的物业管理模式的话,有一些造血的社区,有贫血的社区。造血的社区是什么呢?就是每个人按照规定交物业管理费,你不交费,你就要交律师费,如果律师是免费的,你也是为物业官司的律师缴费,因为你肯定败诉。第二种,就是开发商很有前瞻性,参与的业主、设计人员都很有前瞻性,为社会提供足够的公共配套,像我们以前在莲花城管理费四块二,我们到山东第一个项目面积是33万,管理费用是一毛钱,低价物业管理费可以有,为什么?因为有大量的其他的产品。我要说的第三种模式是什么?大家把交易成本降到最少,网络就是最好的模式,他就是促进信息沟通,降低大家的谈判成本。大家在一个网络里面,你们利用好,你们在网络里面,每一个业主为其他的业主做出贡献,而不是对其他业主造成伤害。我们物业公司要求很简单,就是要是结构安全,保证外立面不能破坏。


  最后,说到我的一个建议,我希望我们物业管理能够在社区发展里面担当一席之地,我们也在通过我们的实践努力去做,因为你们每一个业委会成员,你们为一个维权业主能不能做到像我们这样,碰到地上有烟头马上拣起来,过年过节的时候跟物业一线的保安、一线宝洁一起过年,一起吃年夜饭,一起看春节联欢晚会,你们做不到,但是我做了三次。所以,我建议在这个条例里面,我也提出我的问题,就是说物业管理本身就是一种委托关系,而不是服务关系,服务关系导致了现存的物业公司有大量的操作空间,很多物业公司超速度的原始积累,他们拿的钱是谁的钱?是你们业主的钱。所以,做好社区的安全秩序、情节、环境保护和设施功能正常,财产的保值增值,这些工作都是业主自己的权利和义务,跟其他任何人无关,业主完全有权自行组织各类安全管理活动和环境管理活动,并承担相应的责任。聘请或者不聘请其他个人和组织,应该根据业主集体意思表示来决定,这个时候不管你是物业公司管理还是业委会主任就要承担责任,你既然承担责任,你就要对违章的有约束权。这个同时也是珍惜我们一线宝洁员工,一线保安人员的劳动成果。所以说,我认为有必要在业主公约中增加更多的针对违章、可操作性较强的预防违章和纠正措施,使物业公司的管理得到有效的保障。


  谢谢大家!


  【主持人】:感谢梁晓东先生的发言,我们有请邵夏珍女士进行点评。


  【邵夏珍】:各位朋友,大家下午好!刚才我听了梁先生的发言,有几点我是赞同的,一个是物业管理的基础是业主的公共财产和私有财产,他的目的是为了所有的财产保值增值,当然能不能保值,能不能升值,这还是一个问号,就取决于物业公司服务质量的好坏。对他其中谈到的物业关系是一种委托关系,而不是服务关系,我不敢苟同。为什么?首先是建立于合同之上的委托关系,在委托的范围之内,你要提供服务,否则你的物业公司做什么,你做的工作就是服务性的工作。


  另外,我也赞同在业主公约里头要对一些业主之间出现的可能的一些危害公共利益,这样的一些矛盾采取什么样的方法去纠正,去处罚,这个是需要业主大会来进行很好的约定,这样上业主之间出现问题有法可依。因为有很多这样的问题不是靠国家已有的法律能找到法律依据的,所以我觉得这是全体业主应该花精力把业主公约制定的比较符合自己小区的实际情况。


  另外,物业服务公司和业主并不是一种天生的敌对关系,虽然我从我们小区的例子讲,前期是开发商组织的物业公司的时候,我们一直是跟他们协商问题,在协商未果的情况下,我们走法律的渠道解决问题。最后是业主形势自主权选聘物业公司的时候,我们每个月开例会讨论解决什么问题,然后督促他解决。我们有这样一个双向沟通的机制,让业主和物业公司一条心,把小区的安全管理、持续的管理、公共设施的管理做得比较好。这个是靠全体小区业主的努力,尤其是业委会在这里要做到很好的引导的作用。谢谢!


  【主持人】:下面各位来宾提问。


  【提问】:梁先生您好,我作为一个业主提一个问题,您刚才发言的时候讲到现在法律已经都有了,不需要再弄什么法律了,但是你要知道中国的物业管理是一个新生的事物,而西方国家已经有长达最多有几百年、最少也是五六十年的历史,他们的法律法规也不敢说完善。我们物业管理最有根据的法就是《物权法》,现在也没有出台,怎么说业主不需要法律呢?如果没有这些法律,是不是可以使物业公司继续侵害业主的利益,而使业主之间互相陷入混乱呢?


  【梁晓东】:我把我的观点表达一下,关于立法,就是你手上有什么样的法律,你就遵守他,这一点很重要。社会是在不断的严谨,交易成本凭什么不断的降低呢?像古代最开始是奴隶社会,然后变成封建社会,变成资本主义社会,为什么?每一步都是降低交易成本,但是我们现在的立法反应是反其道而行之的倾向,就是说每一个立法导致了更多的社区的非一体化,特别是像《物权法》,《物权法》如果过于强调私利,会导致在社区里面大量的践踏公共设施的现象存在。所以,我刚才表达这个观点是我一家之言,我也对这个观点承担责任,值得批评的也欢迎大家批评。


  【提问】:是我有一个问题,我想置疑一下梁先生,当物业管理企业在维护业主公共利益的时候遭到抵抗的时候,你指望我们作为业主的人出来帮你,我觉得这个是不可能的,因为我们所有人都制服你费用了,这个费用就是让你做这个事情。相同的道理,您的文章中也指出来了,就是说小偷偷东西的时候警察就要冒生命危险过去,因为你的职业是警察,因为我们人民已经付了你的钱了,不可能我们所有人都跟小偷去打,而且警察有专门的设备,国家也给了他强制权利。所以,我觉得不能因为没有业主帮你怎么样,你就可以懈怠你的工作,我不知道你同不同意我的观点?


  【梁晓东】:我非常同意舒可心先生的观点,我认为干物业管理和郎咸平说的信托责任很相似,我们做物业管理要做好,我们需要一个团队,这个团队有时候就会发生跟业主某个个人的冲突,在这个时候作为一个项目经理,你怎么进行选择。作为我们,尽可能满足业主的服务要求,但是如果一线人员受了太多的冤屈,或者是不断的遭受挫折感,以后他将没有办法开展工作。所以,我站在这个角度上,我不能贸然要求大家在座的各位以后碰到类似的情况都一定要挺身而出,但是至少要心理有数,并且立场上要对我们的保安员、对我们一线人员增加关怀,我觉得这个就足够了。实际上作为物业管理,他们需要什么?他们就需要暖暖心而已。业主有时候辱骂,包括殴打,做物业管理的人基本上都受过这个屈辱,为什么大家还要从事这个行业,为什么大家还要在这里做?并不是说赖着不走,我觉得这个话说的也是非常伤人的,我觉得这个是职业的责任感,我希望大家也能尊重这个责任感。


  【提问】:我有一个问题是这样的,在我听到刚才您和舒可心老师争论的时候我有一点感觉,就是在我们的管理中,物业公司业是很苦的,那么存在一个本质的问题,就是说我们的管理,或者说当我们遇到这种问题的时候,我们没有一个监督,小区没有一个监督的机制或者机构。我们一再强调业主委员会或者是代表大会,他仅仅强调的是维权,而没有想到我们怎么监督我们自己的人,我们人民代表大会不光是为我们人民争取利益,同时也要为不遵守法律法规的人提供一个监督的体制。从法律上讲,法律是一个体系,同时社会除了法律体系还需要道德体系来规范。您作为一个物业管理人员,您希望在小区不管是机制还是机构,能够提供一个什么样的监督,对物业管理更有促进作用。


  【梁晓东】:非常感谢这位朋友提这样一个问题,我可以借这个机会把我的根本观点跟各位表达一下。我认为监督,特别是业主的监督,他不一定非需要业主委员会主任、业主代表,或者是中介公司,我认为不需要这些。作为每一个业主,你自己该监督就可以监督,该举报就可以举报,这个《物业管理条例》上写的很清楚,公共设施被占用的可以处以罚款几万元到几十万元。所以,作为业主的监督,每一个业主都对自己的利益有非常强烈的敏感性,每一个业主都和项目经理谈谈话,给他们施压一下压力,谈话之后再书面函,这个慢慢就可以把社会扭转过来,但是很多人就是袖手旁观,不闻不问,他们自己反倒被孤立起来了。


  再一个,我们作为物业公司怎么进行自我监督,我认为像我们前一段时间去上海万科进行学习,你一进服务中心大门,他就有一个管理服务报告,每季度都有,我认为这个作为物业公司应该有一套规范的汇报体系。谢谢大家!


  【主持人】:下面,我们请第三位发言人唐娟女士发言。


  【唐娟】:非常感谢和谐社区发展中心给我这么一个机会,我今天做的这个只是一个发言提纲,各位发言人都有一个简单的发言的文章。我的发言提纲在78页,我的发言提纲一共是四块,前面三块是我们在2003年的时候做的一个研究,今天我主要给大家汇报一下第四块的内容,这个是我对深圳市业主委员会发展最新的一个观察,我是研究政治学的,也做了两年经济学的研究。作为一个政治学人,我认为今天我在这里听到的都是一片呐喊之声,是各个社区的业主委员会的代表,处于一种利益诉求的呐喊之声。从政治学的观察角度来说,我认为这种呐喊之声是一个很好的现象,因为市民社会就是私人欲望的一个战场,有了这种呐喊我们政治发展才有希望。作为对经济学有两年研究的人,我最关注的一个词就是交易成本,我认为各种社会力量间交易成本降要最低的途径就是真诚合作。


  所以,我就是用这个来观察深圳物业发展的历程的。这些年来深圳物业发展以及业主委员会和物业公司之间的矛盾纠纷,我觉得可能超出了今天我们讨论的范围。因为我今天的大部分是业委会和业务公司之间,基于业委会成长过程中遇到的矛盾,还有一些是处于物业费的高低,还有服务标准这一类的东西。但是深圳的业主委员会,他和公司之间的纠纷,和政府的纠纷,已经上升到公共事物的层面。目前围绕这个公共事物的层面,我们把深圳的业主委员会他的这个发展格局是分为三种类型的,大家看我们小册子上面78页,我标出来了,第一种类型就是政府和业委会是一个完全的合作型的。第二种,就是半型的,第三种是非合作型的。


  第一种完全合作型的是一种公民社会的推动是政府吸纳的一种产物。他具体的表现就是目前一个属性不名的一个机构产生,这个机构就叫人大代表工作联络站,这个是设在深圳市南山区的一个社会机构,但是他既不是政府机构,也不是非盈利机构,更不是盈利机构。所以,我们现在在法律上找不到定性,但是这个机构的产生对于解决当地的片区的各种业主委员会,以及物业公司和正住的矛盾起到了非常好的作用,因为今天时间的关系,我带了他们工作的一个光盘,但是我没有时间放。他的业主委员会有一个主任叫鳌建兰,他是这个人大代表联络站的站长,这个工作站的成立正式了舒可心的理念,我们市民的呐喊声是市场力量和市场力量的交锋,但是中国的现实中和政治力量结合在一块的,哪种市场力量和政治力量结合的比较紧密,他就占优势。因此,这种局面,我记得在2003年的时候已经有一部分业主委员会主任看到这种情况了,比如说今天在座的邹家健先生,他参选了2003年的人大代表,但是他最后落选了。我们做研究的问他一个基本的原因,就是你为什么要参加人大代表的竞选,他当时回答,他要找一个更高级的平台,去寻求更高级的话语表达权利,这就是参政,一个政治的参与。因此,政府和业主委员会完全合作型,通过政府的吸纳,建立这么一个机构,最后可能会走向一个很理性的政治参与。因为有一些事情,我可能在这里不方便具体的表达,我只想告诉大家的是,这个鳌建兰是我们深圳市南山区月亮湾片区12个业主委员会的一个非正式的群体的一个代表,他本人是一个业主委员会主任,他曾经带着当地片区的群体上访过,静坐过,但是他现在对政府表现的是完全合作的态度,他现在正等待着今年年底被政府提名当人大代表,他们合作的非常好。


  第二种是半合作型的,半合作型的代表,从我们学者的角度观察,我认为邹先生就是一个代表,他本人在维权斗争的历程当中,也是非常艰辛的,但是也学到了很多的经验,他是积极的跟政府合作的,但是有时候可能因为各种各样的原因,合作是不能成功的。所以,他现在处于半合作型的。关于邹先生,他一会儿也要发言。


  第三种是非合作型的,我这里面用的是一个“非”字,而不是“不”字,也就是说业委会作为民间的组织,和政府他们之间有合作的欲望,但是为什么不能合作,而出现的结果是非合作型的呢?我认为双方都是有障碍的,比如说业委会在维护权利的过程当中,有没有一种技术和智慧,政府在管理社会的过程当中,他有没有考虑更多的其他的一些成本问题。因此,正是因为这种现实的障碍,可能双方的意愿不能达成,也有一种非合作型的。这种非合作型在深圳也有一个代表,他叫江山,是一个年轻人,也是一个业委会主任,现在还在告状。因为什么?他告状的原因,就是他目前要筹备一个业委会,但是好像不批准,他就为这个市告状,这个是完全不合作型的。因为什么呢?很多事情都是通过告状、法律途径解决的,而且基本上没有解决。


  目前这三种格局,我从一个学者角度观察,理论上说,我认为还是政府和业委会合作比较好,为什么呢?这个会给我们公民之声有一个更高级的表达的舞台,所以我特别赞同舒可心先生的那个观点,就是我们一定要寻求更高级的政治参与的机会。我今天的发言就这么多。


  【主持人】:感谢唐娟教授,我们下面由陈幽泓对此进行点评。


  【陈幽泓】:唐娟教授从北大政治学博士毕业以后,他选择了离开北京,我想他的选择是正确的,他不仅在理论上找到了一个切入点,另外他做了很多实践工作,所以这两者结合在一起,他想说政治学、经济学、公民社会,我想他这个概括是想说我们希望看到这三者之间的一种适当的关系,这也是我一直关注的。一个社会要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制,这个是我们大家要为之努力的。


  深圳的情况,就是他们做的这个调查研究,我希望各位关注,我们全国业主中最典型的就是北京和深圳,我们二者间有一些共性和特性,但是我们北京业主要非常谦虚的向深圳的业主学习。为什么?因为中国的物业管理是深圳引进的,我们中国的所有的业主委员会制度、物业管理制度全是深圳引进的,所以深圳早期的深圳的地方法规和地方政府在归置方面建设了一个很高的平台,在这个高水平平台上就出现了高水平的业主,有高水平的博弈,邹家健先生就是高水平博弈的代表,他有合有分,叫斗而不破,合而不同,这是一个正常的现象,是一个常态,而且有一个良性的结果,我为他感到非常幸运。因为他们是在前面,经济改革开放,而且深圳在立法方面有他特殊的地位,可以对北京业主一些借鉴,我们可以对他们学习。


  第二个方面,我看到深圳出现了一个拐点,这个拐点就是他们早期的立法是走在前头的,但是在国家的《物业管理条例》出台前后,深圳走在后面了,落后了,唐娟不便讲,深圳住宅局很多法规是和国家的立法趋势相违背的,邹家健和住宅局打架就是打这个问题,毫无疑问住宅局是站不住脚的,住宅局又出台一个业主指导规则,说政府有权利解散业主委员会,这个和当前整个国家立法趋势是相背离的。所以,一个地方,一个人,以前是开拓的,走在前面了,现在居然落后了,这个是我们要考虑的,怎么样来解决这样一个问题。今天很多业主都谈到这个问题,就是政府,我想说要是我们从政府、市场和公民社会三足鼎立这个角度去看,很多的问题要靠我们自己,就是说要靠协商,是靠我们自己解决纠纷,特别是物业方面是民事事务,民事事务虽然政府可以监管,但是政府也不易过多介入,过多介入是有麻烦的。是我们业主,我们公民组织从一开始就要认识到我们有能力解决我们自己生活中的问题,我们社区的问题,财产的问题。所以,我想深圳的博弈,可能有些在座的知道,有些不知道,什么附表四,都对我们《物权法》的立法有很大的启示,所以我对我们深圳来的同志非常尊敬,我们也要去,我觉得北京和深圳相互作为镜子,相互学习,相互启发。


  【主持人】:下面由各位来宾进行提问。


  【提问】:我想问一下,因为我看了你说的这几种模式,也知道您是研究政治学的,我看了都讲的是政府和业委会的合作,还有半合作。我发现这样一个问题,是不是在你这些类型中,你都不追究原因,什么原因下合作,什么原因不合作,我觉得是政治学回避根本的原因,我不知道是不是政治学的要求。因为刚才从陈幽泓教授介绍的情况,条例公布以后,深圳的立法状况比全国,甚至比北京还差,因为今天上午我说了北京市高院的规定,也涉及到全国的《物业管理条例》,我觉得如果不讲这个原因,光谈合作,我不知道是不是政治学的一个要求。


  【唐娟】:我回答这位先生的提问,首先这不是政治学的要求,其次我想说刚才我在我的发言当中已经谈到一个交易成本的问题,他们合作的原因和不合作的原因都是因为交易成本。我下面就谈这个问题,我刚才谈了人大代表工作站,实际上这三种都出现过集体行动,也上街游行过,甚至邹先生还受到了黑社会的威胁,是非常血腥的。具体的情况是这样的,深圳市南山区有一个月亮湾片区,那个地方非常美,在那南山脚下,政府出资在这里面建了一个发电厂和垃圾处理站,这个发电厂就有很大的污染,在那个地方有12个业委会,他们为了解决大气污染问题,交通堵塞问题等等属于公共利益的问题,坚决了12年的抗争,冲击过南山区政府,到市政府静坐过,双方都付出了很高的成本,所以他不合作交易成本很高。后来因为南山街道有一个党委书记,他认为还是采取一种合作的态度,所以这个事情我就相信精英论,这个党委书记首先提出带领业主委员会这12个主任去日本、香港、新加坡考察他们当地的社区治理,他的起因就是政府要在他们的社区里面建一个垃圾中转站,所以他们又去静坐了,他就想告诉大家,你们去看一看国外是不是把垃圾中占站也建立社区里面,经过高技术处理以后,会不会污染正常生活环境,然后就带着他们转了一圈。转了一圈以后,状况可以心平气和的坐下来谈了。在交谈过程中,这个书记就感觉到,我们是不是要建立一个组织,这个组织或者机构也好,可以把大家的民怨,这种沸腾的民怨通过一个有序的管道表达出来,最后他们商议,双方坐下来谈,谈了很长时间,从2002年一直谈到今年4月份,后来决定成立一个人大代表工作联络站,这个站是为人大代表服务的,也就是说是为南山区人大代表服务的,如果这个地方以后再出现类似的社会冲突的话,最好不要上街,也不要静坐,就是通过这个联络站,把大家的诉求表达给业主委员会的主任,这些主任身份变了,他不仅是业委会主任,也是为南山区人大代表工作的联络员,他可以把民众的诉求再报告给人大代表,人大代表用正式提案的方式督促该负责的部门。这个工作站是2002年谈判能不能成立,后来开始试运行,运行到今年4月份的时候开始正式挂牌,据我所知,在他们试运行的这两年中,这个片区再没有发生过群体性事件,而且很多交通堵塞问题,发电厂的电磁辐射问题,都很快解决了。而且就像我们今天这个论坛一样,他们经常召开公共论坛,他们当地的业主代表,人大代表,还有该哪个部门负责的行政官员,还有我们当地媒体和行政机构,但是都是在一块交谈,然后解决。所以,我认为这种合作模式就是新的一种制度安排。但是,根据我们的观察,这个机构也是有困难的,这个困难一个是表现在他是一个身份不名的东西,不是政府机构,也不是盈利机构,也不是非盈利机构,身份非常尴尬。第二个,他没有资金来源,因为在我们法律上他没有解决资金来源的渠道,他不能盈利,他又不能不盈利,不盈利的话,他就不能运转。政府如果从公共财政拨款的话,没有一个合法性基础,所以现在遭到一个身份尴尬和可持续发展的一个瓶颈。目前这12个业主委员会主任都是自掏腰包的。


  【主持人】:由于时间的关系,我们有请第四位发言人邹家健先生演讲。


  【邹家健】:大家好!最后一个发言,我跟大家介绍一下我们深圳业主制度建设的问题。


  我是在中国电信就业,在中国电信的计算机中心上班,在这之前我是在中国电信的一家,深圳有一个深大电话有限公司,是中国电信和英国合资的一个电信经营机构,我在那里做新闻宣传。因此,在我们的社区有很大的知名度,经常抛头露面。然后,我们这个小区叫景洲大厦,位于深圳市中心区,这个大厦是两栋31层的高层住宅,商品房。我们单位在这里买了100多套住宅,因此我们单位占整个大厦的不大四分之一的业主。


  所以,我们在小区的初期阶段,就是所有大家遇到的问题,今天大家提到的问题,在我们小区都存在,有广告欺诈,买房的时候说日本三菱电梯,我们住进去的时候是东莞电梯,我们乘电梯的时候可以从20几楼掉到地下室。因为我在这个小区因为知名度高,大家选我作业委会主任,到现在就有了长达六年时间的维权。


  我说了深圳的维权分三个阶段,一个是初级阶段,就是非理性的维权阶段,那个时候在深圳所有政府门前,经常能看到拉着标语、在那游行,或者是堵路。然后楼宇上,包括万科的楼宇都是挂上了“买房受骗”这样的标语,所以这样的博弈在深圳成了轰轰烈烈的景观。但是我们小区遇到这样的问题的时候,我作为业委会主任,我采取了另外一种方法,通过我的观察,我觉得这个问题没有得到解决。最后我们采取了另外一种方式,在1999年的时候我们率先在深圳开展了法律进社区,先后邀请了三批律师,包括人大法工委的人到我们小区进行普法教育,引导我们业主如何进行维权,用什么方式进行维权,以最低的成本换取最大的利益和利益的实现、我们诉求的实现。


  所以,在律师指导以后,我们选择了诉讼的方式,因此在2001年我们其送发展商卖房违约等等一系列诉讼,在这个诉讼过程中,最早大家对政府、对法律持怀疑态度,因此只有几十户人参加的诉讼。但是也就是在2001年3月份,很快我们一审诉讼赢得胜利,赢得胜利结果是什么呢?就是每家参与诉讼的业主,按面积,按买房的先后进行赔偿,赔多少钱?我家里是103.35面积,要赔10800块,面积小的要赔几万块。在这样的驱动下,业主也尝到了依法维权的甜头,因此马上我们小区业主集体参与诉讼,维权,最后全体业主都赢得了胜利。当时发展商是一家上市公司,在我们小区的诉讼中就赔偿了将近1000万。因为地产商认为,当时在深圳的环境里面,很多小区都存在这种共性的问题,但是都没有说发展商要赔钱,赔这么多,因此发展商认为是我邹家健组织了这次集体诉讼,因此向我个人索赔1000万,说我侵犯他名誉权,因此在2001年不到一个月时间我先后接了三个官司,一个说我名誉侵权,发展商集团向我索赔1000万,还有他的法律顾问,就是法律处的副部长向我索赔8万,另外就是我那个时候来北京,在中央电视台拍摄一个电视剧的时候,就去告假状,说江泽民五一到深圳,说我组织一批业主要堵路。公安局要对我传讯的时候,我不在深圳,这个是告假状,然后又对我进行诉讼。然后又捏造一个假业主起诉我,说我在维权的时候造成了物业贬值,他的房子租不出去,也卖不出去,也向我索赔。这三个官司,经过长达三年的审批,这个业主诉讼是一个假业主,是发展商捏造的一个不存在的业主,最后他就车速,最后经过法庭审理以后,终止审理。然后向我索赔八万这个律师,一审法院判我败诉,二审的时候就和解了。然后这个1000万的官司,在没有任何证据的情况下,因为当时我们小区有一个网站,叫“景洲315”,这个官司最后的结束也是判我陪五万块钱,说是公安局通过IP地址查到是我家里面的地址,在网上骂了发展商是“骗子、流氓,死猪不怕开水烫”,但是我从来没有做这种言词。在没有任何证据下,就安全这个IP地址判我败诉了。


  然后,事情进入2003年上半年,进入强制执行阶段的时候,发生了一种戏剧性的变化,就是我们小区这个发展商的老总,他因为在购买电梯的过程当中收受贿赂,到澳门豪赌,被双规,被抓起来了,然后就判刑。整个发展商有了历史性转变,然后这家公司全面进行改组,他新的领导到我们小区进行暗访以后,看到由于电梯等等一系列的问题,认为是事实,最后在执行阶段就跟我和解,而且对我们小区业主进行全面赔偿,而且同意把小区电梯全部更换为三菱电梯。在这个博弈过程中,我们在2001年率先在全国第一家更换了发展商的物业管理公司,目前我们的状况就是,2003年的时候更换物业管理公司,由政府出面招标选择一家物业管理公司,这家公司叫中航物业,原来叫南光物业。这家公司在我们的管理中,也是出现很多问题,最后到合同期到了以后,他就撤出,撤出的时候,正好是2003年,遇到全国物业管理条例实施,在这个时候,我们就按照全国物业管理条例的要求,由业主投票选举,就更换物业管理公司。因为深圳是一个经济特区,深圳住宅局是不执行全国《物业管理条例》,认为地方法规高于全国法规,因为他是特区,因此我们就有分歧,我们坚决执行了中央法规。我们按照全国《物业管理条例》,我们选聘了自己的物业管理公司,因此就引发了宏观全国的红头文件,罢免我业主委员会主任,还宣布我们合同无效的这种荒唐的做法和闹剧。但是因为我们小区非常团结,我们现在小区的物业管理仍然是我们自己选聘的,业主委员会主任被罢免以后,我们在12月31号罢免的在1月13号我们业主又选聘我作业主委员会主任,因此这个主管政府就非常尴尬。


  从目前的情况讲,我觉得通过几年的维权过程中,我们感觉到制度的建设非常重要。因此,我自费到香港、台湾、新加坡一些其他的城市和地区去了解他们当地的制度建设的情况,就是业主自治。而且,我感觉我们国家现在处在一个转型阶段,因为民政部明确的说今年他们的任务就是,未来五年以内是要实行社区的自治转型。因此,目前是推荐我们这个社区作为全国的公民社区自治的一种模式,也就是景洲模式。我们小区的业主委员会在目前已经建立了一系列的物业管理的自律机制,还有一些制度。因为时间关系我简单说一下,我们目前做了业主委员会自律制度,还有公共财务的监督制度,因为在我们小区由于我们自己选的物业管理公司,因此我们在全国率先把我们的停车场电梯广告的一些收入归我们业主所有,我们物业管理费,从当初每平方三块多,降到现在每平方两块三,而且整个小区的秩序和我们与物业管理公司相互的沟通都非常的熔焊,而且真正在我们社区实现了我们说了算,业主说了算。而且,我们在公共设施维修基金监管的过程当中,我们建立了我们的网站,有专门的所有的经费的收入,是在网上进行公示、公布,我们建立了我们社区的公示制度,和社区的听证制度。因此,充分的在社区体现一种民主制度,我们得出的经验有几条,一个就是一定要理性的处理这些问题,而且我们要提到的就是维权究竟是为了什么这个问题。我个人认为,就是说你在这个社区做义工,大家很辛苦,上班也辛苦,大家有很多压力,为什么要维权?我认为维权不仅仅是利益的博弈,更主要的是为了活得有尊严,我买了房,不能让别人主宰我。还有,维权是为了更好的生活,而不是因为维权把社区搞的像运动场一样。所以,我们觉得社区的制度建设非常重要,而且我们感觉到香港的立案法团制度建立的时候有一系列的措施才使得他的制度可以实施,使物业公司和业主之间能得到利益的平衡。


  谢谢大家!


  【主持人】:感谢邹先生,我们下面由王海先生进行点评。


  【王海】:先自我介绍一下,我也是咱们中心的理事,也算创始人之一,跟邹先生我们很久就认识了,他们那个小区就在深圳商报的隔壁,大家有兴趣的话可以到深圳的时候去他那个小区参观一下。我觉得他的小区有一个很大的进步和创举,就是他们把共有财产的收益完全收归了业主大会,当然是在业委会的帐号上,现在我们小区在维权当中,实际上最大的一个问题就是业主的共有财产权被侵犯。比如说小区的一些停车场,地下车库,还有商业配套等等,这些属于业主共有的基本配套,他所产生的这些权益被侵犯了,比如说收入。现在邹家健先生在深圳给大家做了一个很好的榜样,这个值得大家去学习。


  另外,我也很同意邹先生的想法和理念,就是我们在维权的时候一定要理性,建设性的开展维权工作。实际上维权并不是一个很复杂的事情,任何一桩事情,我们主要有两个核心,一个是事实根据,一个是法律根据。我们的权益有没有被侵犯,如果找到他的事实根据了,很简单,我们再去查相应的乏力根据完善就行了。至于如何获得救济,有法院,有政府的各个部门,都有很明确的权责,该派出所管的,该小区办管的,该住宅区管的,都有很明确的处理单位和机构。所以,我想我们业主在遇到权益被侵犯的时候,一定要理性和建设性的处理问题,这样他的成本就会最小。我们在深圳也帮助人家业主成立了一个是业委会,叫深圳金湖山庄,也是同样的问题,他们有十年没有成立业委会,我们成立完之后,也要小区的配套设施独立的由业委会接管,他的金湖山庄物业管理用房和会所全部收回来以后,也是由业主委员会管理这部分共有财产收入,每年也有几十万,业委会可以有很大的支配权,当然通过业主大会是给业委会授权的,小区可以得到很好的增值和保值。深圳金湖山庄,也是跟邹家健先生一样,他的物业费由原来的五块降到三块,物业的品质也提高了很多。


  所以,我想在这里首先组合邹先生的成就,另外我建议业主在维权的时候,尽量要通过理性的、建设性的方式方法来保障自己的权益。谢谢大家!


  【主持人】:现在大家可以提问。


  【提问】:我是北野,邹先生这个英雄事迹我也拜读过,我想问一个问题,因为像在中国历史上的英雄人物并不少见,我们现在需要的是华盛顿这样的人物,就是在业主维权的时候,不要一味的个人英雄,我们怎么样通过制度建设,邹先生有没有这个想法,您在什么时候退到二线,通过全体业主,通过大家共同努力来维护权利?


  【邹家健】:我先回答这个问题,我做业主委员会当时是一种被动当选,当时我和大家可能都有这样的情况,我的社会工作很多,因此没有参加业主委员会的筹备工作,由于知名度高,大家选了我的时候呢,我当时也是不愿意做,但是我们单位在那100多套房,我们领导说让我做人大代表,带领大家,我就接受了。接受这个工作以后,因为我自己是学新闻的,我觉得首先要展开调查,用事实说话。首先我没有偏听物业公司或者是业主某一个人的舆论,首先我做了一个调查,就是调查小区究竟存在什么问题。掌握了第一手资料以后,我就开展我的工作,和对方进行协调。刚才北野同志提到的,就是你是怎么处理领导者的关系的,我做业委会的主任是业主大会的执行机构,因此作为业主委员会的主任就是一个召集人的角色,我绝不把我业主委员会主任个人的思想,或者是业主委员会一般人,或者几个人的想法强加给全体业务。


  因此,我们小区建立了我们自己的议事规则和小区的公示制度和听证。而且我们也注重和政府部门进行沟通。因为我们感觉到这几年维权,好像业主不但和发展商闹也和管理商闹,还和政府闹。因此,我觉得我们应该反思你自己在这个过程当中有没有沟通好,或者有没有学习法规,这几年我的时间几乎都是全新的学习了中国的法律,从合同法到民事诉讼,还有所有的物业管理的规章制度,而且我自费多次到香港,现在我几乎是每个月去香港一次,去学习香港的工作、业主委员会的筹备和制度的保障。当然我觉得我是一个悲剧性的人物,如果每个人都像我这样成为一个专家就非常可悲,所以我最大的希望就是希望业主参与到我们当中来。比如说我们小区在有利益驱使的情况下,我们业主都会积极的参与。但是现在我们已经和平了,我们的物业公司业换了,大家也不怎么参与了。我觉得大家不要抱怨,多提一些建设性的意见,而且多参与,只有参与进来,才能维护自己的权益。因此,我是这样做业主委员会主任的,我不强加于大家,我就是一个召集者,而且我有很多技巧的方式,比如说征求业主的意见,这个征求意见表就是一个抽奖表,我们会利用一些经费买洗衣分、大米这些东西抽,就是你回收投票表决的单,可以抽奖,提高我们票的回收。


  【主持人】:由于时间关系,我们就不再给大家提问的时间了,下面是嘉宾发言。


  【毛寿龙】:非常感谢大家今天的辛苦,四个时段的会议到此结束。下面,我们请几位嘉宾上台最后做一些总结性的发言。我们今天发言的嘉宾都挨个上来说,首先是李云亮先生。


  【李云亮】:大家好!我就说三分钟,刚才唐娟教授说了关于交易成本的问题,其实这个交易成本,在业主群体这面,之所以在活动中他的行为特别困难,他的交易成本特别高,是因为什么?就是在制度设计的时候没有可操作的地方。但是,我同意唐娟教授说的理性维权,这几年我一直注意业主维权的事情,挂幅,特别是像太和家园,打的头破血流。那么维权应该有一个度,不要闹到头破血流,花钱买平安,你现在解决不了,我们可以想办法,不要非得打的头破血流,你觉得三块钱的物业费不核算,你多花几年,买一个生活平安。这个理性维权我还是赞成的。


  唐教授还说了一个现在还要有精英治理,精英治理在咱们国家,不要说古代的文化了,就是现在也是精英治理,为什么呢?因为现在社会是政府主导型的社会,你要知道咱们国家法院审批案件,绝大部分用的是行政规章,咱们的行政规章远远多于法律。在这种情况下,政府在自己的部门利益情况下,他制定的法律往往不利于公民的权利。所以,我觉得咱们一个是理性维权,第二个我希望业主有一个制度研究的思维,希望大家有制度研究,不要是其他人研究完了以后,给我们制定制度,这样我们实行起来不便。


  【毛寿龙】:非常感谢,因为政治总是强调斗争,经济学强调交易,大家多学点经济学就好板了,还有伦理学强调牺牲,你要牺牲了,有利于国家也好。下面请张仁先生发言。


  【张仁】:我要说的就是关于我们物业纠纷中涉及到开发商遗留问题的建议,现在很多物业纠纷发生,大家众所周知是开发商遗留的问题,其中质量、面积缩水除外,还有大部分是配套设施没有按照法定以及约定交付的问题。对这些问题,我认为我们刚才谈到了物业、业主的关系,还没有涉及到开发商的关系。我这里要简单的说一下,就是我们跟开发商的关系,开发商他作为一个企业,他生产的产品是商品房和小区的配套,所以他开发商的目的是追求利润。当他转移产权的时候,我认为应该全部转移,如果说我们把这个关系处理好,今后的纠纷会大量减少。再一个,从国家有关的政策、法规方面讲,现在我没有发现任何一部法律法规把配套设施,包括地下停车位规定给开发商的。所以,我们要把产权的转让,包括配套设施转让关系处理好的话,以后的纠纷就会大量的减少。


  第二个问题,就是开发商作为一个项目公司,他以后要解散的,如果把配套设施所有权给开发商,他解散以后怎么办?给股东,股东死亡以后怎么办?集成。他有所有权,他就有处理权,那么小区功能就会改变,他就会处分,这个是引起纠纷很大的方面。还有一个就是小区部分公摊的是业主的,没有公摊的就是开发商的,我认为不正确,一个是法定的配套,你没有配套规委不同意,所以我希望在《物权法》上这一块一定要法定化,从源头上减少纠纷。


  再一个,我们涉及到物业公司问题,物业公司我认为关键还是要解决,我们是业主,我们物业公司要突破,前期物业应该业主选择,业主应该提前介入,我们和开发商有购房合同,小区交付的时候,政府应该通知业主根据开发商提供的购房名单,让业主组织的代表参与小区的竣工验收,这样的话不仅是自己的专有权,而是小区整个配套都验收。再一个就是小区业主直接参与物业公司的招投标,不要开发商和物业公司建立复杂的关系。现在就是前期物业进入以后出去很难,招投标制度也是流于形式,你程序上做完了,但是人家不交付。谢谢大家!


  【毛寿龙】:非常感谢,下面我们请现代物业新业主宋有兴。


  【宋有兴】:今天上午发言我讲了30分钟,所以有一点题外话没有说,我提到我们业主提问的时候说我们业主有什么地方可以说话吗?说话的地方很多,其中一个是我们搜狐焦点网,再一个就是新业主杂志已经创刊了,是一个国内外公开发行的杂志,我们经常上焦点网的人可能看见过。大家在投稿的过程中注意几个问题,我们接到了全国各地很多业主对类似一些事情的投诉。请注意,就是你在投稿过程中一定要有理有据,文章写的好不好是次要的,就是你的证据是否充分,这样的东西我们比较合理的,有理有据的提出来。比如说金湖新村这个案子是非常特殊,这是发生在安徽,这个是通过媒体大量完整的披露,因为我们新业主主要是物业管理专业方面的东西比较深入,和一般的媒体相比有他的特色。最后安徽高院还是经过了国家最高法院给了一个司法解释,最后认可了他的业主委员会的诉讼地位。这样的例子有很多,不是我们业主认为的我们没有地方可以说,我们这样的媒体是有的。谢谢大家!


  【毛寿龙】:谢谢宋有兴,我们下面请和谐社区理事长蔡若焱说一两句。


  【蔡若焱】:非常感谢大家投入整整一天的时间交流,我们和谐社区发展中心是在民政局注册的一个非盈利机构,我们目前做的事情就是要为每一位业主,每一位想说话的人,每一位官员,每一位律师,每一位开发商,每一位物业公司的管理人员,搭建这么一个对话的平台。对话是导致和谐的一个最重要的渠道和手段,所以我们在这方面会不遗余力的去做,包括以后也会继续下去。所以,今天对大家能参与这件事情,我们表示非常感谢。


  第二点,我今天听了很多发言,非常有感慨,感慨在哪呢?我想说说我自己的一些观点,我们往往在分析物业管理矛盾和纠纷的时候,没有做更深一层的分析,我觉得在深层分析上,在物业管理纠纷的时候,我们剖析的时候,物业管理里面,真正业主和物业公司的纠纷,几乎是没有的很少。他大量的存在的,一个是业主和开发商,开发商遗留问题,面积缩水问题、配套设施问题。但是大量的纠纷是使用人和物业公司的问题,使用人是谁?就是居民,居民和物业公司发生纠纷当中产生的问题,单靠业主委员会这一个机构是很难解决的。所以,今天的发言我觉得稍微有些遗憾,就是没有居民委员会或者是民政系统的人发言,因为保护居民的利益,实际上在一个社区而言,也是非常重要的。咱们日常碰到的保安的纠纷,这是引发一个纠纷的非常多见的一个因素,实际上保安是保谁的?不是保业主的,是保护居民的,居民在跟保安发生冲突的时候,由业主委员会来解决,就显得力量非常不够。所以,我建议咱们更广大的居民要参与到这里面来,同时在立法过程当中,要把物业管理当中居民管理事务交还给居民,不能由业主委员会说了算,万一这一个社区就一个业主,克林顿买了房到美国去住了,这个怎么办,没有人管了。还有使用人和物业公司的关系,不是业主和物业公司的关系,我们现在产生现状的原因,因为居民这个词念了好几十年,大家都有一种抵触的心态,但是我想提醒大家,我们真正接受物业管理服务这一群人是居民,不是业主,物业管理里面的管理这个层面才是业主需要的,对配套设施的养护。所以,为什么物业管理实际上更注重的是管理而不是服务,服务只是物业公司提供给居民的。


  想说的话很多,今天因为时间关系,还是留给其他的人,谢谢大家!


  【毛寿龙】:谢谢蔡若焱,蔡若焱是全国优秀司法调节员,也是海淀区政府社区管理的顾问,所以蔡若焱说话政府也是能听到的。下面,我们请和谐社区发展中心的CIO陈幽泓女士,她是今天会议的始作俑者、设计者,也是组织者,包括所有的行政工作,包括后面的善后都得她来干。


  【陈幽泓】:我太是爱讲话,实在是没办法。首先说,三年前我们一个偶然的机会认识了王海,在网上,我对王海是很佩服的,一个年轻人有创新,我最佩服的就是有创新的人。我给他写了一个电子邮件,这样一个偶然的机会,我们几个人一块承担一个国家社可项目,从三年到今天,我们像一群江湖人士,也像是一只特种部队,哪有问题他们就去救火,到小区到处做工作。没想到今天有这么多人参与,我有一个感觉,当我们有共同的理念走到一起,我们都是中国公民社会的萌芽,我们跟公民社会一同成长。今天有的人就说为什么规则要这么严呢?我说如果我们只习惯于一有事就吵架,七嘴八舌,我们公民社会没法成长,我们大家有一个平台,有一个公共论坛,在这个公共论坛上,我们按照一个共同的礼仪,遵照规则讨论问题,不管是什么问题,只要关心、只要关注的人,我们就走在一起,我们一朝是朋友,永远是朋友,我们一块和中国的公民社会共同成长。大家的路都很艰辛,有一些人付出了牺牲,比如说我们早期见到的鹏润家园业委会主任,鹏润家园也是打人,他们当时说我们不怕流血,但是很遗憾,他们最后也退出了。今天我们这个平台是所有的人都欢迎,业主、开发商,虽然开发商现在不太愿意加入我们,物业公司方面,我们每次开会都会来很多物业公司的人,他们认识到物业公司和业主早晚是一家人。然后,我们和政府,我们在这个过程中锻炼怎么解决问题的能力,我们通过谈判,博弈,协商,有时候是要闹上法庭,但是我们仍然是一家人,然后我们在这种过程中,我们学会了怎么样行为处事,最后中国公民社会成长起来了,政府是最公正的,他来管理社会事务,市场应该是最有效率的,他们承担他们的责任。我们公民社会是最低成本的,我们之所以成本低不是因为我们效率高,我们效率不高,是因为我们要付出我们的激情,我们的爱心,我们投入我们自己的资源来做这个事,我们不计成本,是因为我们爱干这些事,我们接触到这些人他们都是感兴趣,一块走这几年,这些人他们自己个人付出多少代价,你们都不知道,他们就是对这个事感兴趣,我希望我们一块共同走下去。今天,我们会有20来个项目,有20次业主培训,有10几次小研讨会,这个大会是为人大开会审议《物权法》准备的,《物权法》比《物业管理条例》要高,很多人不关心《物权法》,但是《物权法》一定,这个事太大了,各位不关心也要关心。所以,我们已经开了三次《物权法》的会了,这个是第三次,所以针对各位感兴趣的专题,业主大会怎么成立,社区财政怎么管,怎么当好业主委员会主任,都有专题的培训,和我们多联系,我们将来有很多的活动,希望各位多参与。谢谢各位!


  【提问】:我有一个问题,我去年也参加了《物权法》研讨会,是人大社区发展中心主办的,这次又改成了海淀区核心社会发展中心,今天召集这个会议的组织者,我们大家很希望知道,能不能介绍一下。


  【毛寿龙】:回头再说吧,总有一天你们会把我们家底都了解了。我们请我们和谐社区发展中心CEO舒可心先生发言。


  【舒可心】:谢谢大家!首先我在这感谢毛寿龙老师,感谢陈幽泓老师,因为我作为一个普遍的业主,我和邹家健先生一样,我是学计算机专业,我不是干政治学和社会学的,但是我在实践过程中,是这两位老师在理论上指导了我很多工作,所以我很多的想法是两位老师引导和教诲分不开的。我们海淀区和谐社区发展中心是在海淀区民政部注册的一个非盈利组织,一个非政府组织,是民政局登记的一个组织,在这样的组织目前在中国是非常少的,我们没有上级主管单位,我们就是民政局注册的机构。目的就是以构建和谐社会和和谐社区为目的,实现整个领域内有关主体的协商和沟通机制。


  我今天特别想说两点,第一点,我想谈一下我在这六七年当中物业维权活动当中的一个看法,实际上在我们社会治理当中没有一个唯一正确的模式。不同的区域,小区的大小,南北、不同价钱的房地产项目,我们发现有不同的方式。关键是只要你最后让业主利益受到保证了,关键是你上业主财产受到保证了,这个是大家最关心的。不管你是暂时的妥协,使小区安定了,明年再逐步一步步维权也好,还是你跟发展上非合作状态,还是像赵恒律师写司法建议,向全国人大提司法建议,甚至像我们这样竞选人大代表,从根上改变国家立法的参与。这些长线的也好,还是断线的通过局部和发展商和物业公司谈判,都是有益的尝试。所以,我希望大家所有有兴趣的业主都参与进来。但是发现我的出镜率比较高,为什么呢?其实在这个领域中,真正敢说话的不多,因为老师们都是拿学校的工资,他们不敢说话,一说话怕被PK掉,我们业主是比较自由的,所以我建议大家都来说话。


  第二个,我给大家发布一个消息,我们和谐社区发展中心还有一个重要的项目,我们掌握了北京将近400个业主委员会的名单,我们要把这400个业主委员会的人组织起来,我们不是谈培训,而是谈大家互相的研讨,因为这里面谈不上谁培训谁的问题,实际上是大家互相研讨,有业主代表大会经验的人可以到这讲你业主代表大会经验,有业主委员会监事会经验的人,包括邹家健这样的业主委员会自律做得好的,都可以到这来,我们提供一个平台。大家知道这个是要担很大风险的,我们尽量做得好,我们也希望能发展到全国,我们不是简简单单附近12个业主委员会搞一个,我们希望能建立一个全北京市的,甚至全国的平台,让所有业主委员会的人能够形成一个理性的沟通的渠道和力量。我在这开句玩笑话说,如果我们有一个立法建议案是赵恒律师起草的,后面盖了400个业主委员会的公章,这是什么成色。所以,我希望大家关注我们的工作,谢谢大家!


  【毛寿龙】:谢谢舒可心,谢谢大家的掌声,我想舒可心新的句话在2006年会成功的。下面我们请和谐社区发展中心的理事,就是我们的英雄王海先生上来说两句。


  【王海】:谢谢各位,我先介绍一下我们中心,刚才陈老师讲了我们的渊源,我们这个中心最早是从我跟陈老师之间的电子邮件开始的。因为我在国内一直在做维权方面的工作,我们在做一些实践,对于业主维权多少有一些了解,陈老师对这方面非常感兴趣。所以,他在美国的时候,我们就有兴趣一起合作。正好我和秦兵和舒可心在做一个维权小组,又把秦兵和舒可心拉了进来,陈老师因为是在人民大学,他和毛寿龙老师是一个部门,又把毛老师拉进来了,后来又加入了陈旭律师和蔡若焱老师,我们从一个人民大学的课题组做起来,我们通过蔡先生的努力,蔡若焱是海淀政府的顾问,他取得了政府充分的信任和肯定,我们慢慢的就把这个和谐社区发展中心注册下来了,我就是简单介绍一下我们这个中心的渊源。希望我们这个中心可以为我们社区发展,为我们业主维权做一点贡献,我们会一如既往的为大家服务,谢谢大家!


  【毛寿龙】:非常感谢王海:,我们每一次会议后面都有很多默默无闻的志愿者在工作,我们现在把他们请出来,大家鼓掌欢迎!


  【志愿者】:谢谢各位参与这次研讨会,我是和谐社区发展中心志愿者的负责人,这样是我们和谐社会的志愿者,我们都是比较喜欢这方面的事业,自愿出来做这些公益事业,希望大家以后多支持我们的工作,如果希望加入到我们这个部门来的可以跟我们我们申请,谢谢大家!


  【志愿者】:我名字叫蒙金磊,我是人民大学的学生作为这次会议的志愿者我感到很荣幸,特别是今天开完会之后,我对这次会议的成果非常惊讶,而且非常满意,我觉得能够组织这种规模的会,而且大家构建一个如此空前的研讨的平台,而我作为一个组织者,很荣幸,谢谢!


  【志愿者】:廖文浩,我是从事计算机软件开发的工程师,我对和谐社区是比较关注的,我个人理解,和谐在于沟通,谢谢!


  【志愿者】:大家好,我叫花淑燕,我是做培训的,我是第一次参加这样的活动,也是因为兴趣而加入进来的,我希望大家都能进入和谐的社区。


  【志愿者】:我叫王岩,我是和谐社区发展中心的工作人员,感谢大家参加今天的会议,希望尽我们的努力,把我们共同关注的事情做得更好,谢谢大家!


  【志愿者】:大家好,我叫李冒,希望中国社会的民主法制建设从社区开始,谢谢!


  【志愿者】:大家好,我是谢亚纯,非常荣幸参加这次会议,谢谢大家!


  【志愿者】:大家好,我叫武玲燕,希望以后每一个业主都能参与到维护小区业主权利的活动中来。谢谢,


  【志愿者】:大家好,我叫陈一陈,希望大家以后继续积极参加我们的会议,谢谢!


  【志愿者】:大家好!我进白丽华,是业主,比较喜欢参与这种事情,希望大家多关注,多参与,谢谢!


  【毛寿龙】:收回中午的话,我说没有免费的午餐,我说是错的,其实天下没有免费的午餐,也没有免费的会议,任何会议都是需要很多人做出认真的努力,也是需要各个方面给予支持的。我们最后感谢搜狐网的协办,我们今天在现场直播,我们今天说的话网上都是有的。


  【朱大晖】:谢谢大家的参与,我网名叫原生猪,有网友问我为什么叫原生猪,野猪是业主的谐音,我是因为买了房子以后进入焦点网,专门从事为业主服务的职业。我希望大家多多参与这种发表自己声音的活动,谢谢大家!


  【毛寿龙】:我们一天会议非常紧凑,安排了16位主题发言人,16位点评人,有五十七八位提问人,我们特别准备了五六位特别发言人,我们注册参会这是130多,目测一下估计有将近200位,我们开会预计规模是80人,远远超出我们的预想规模。虽然增加一点开会的成本,但是我们觉得是非常值得的,希望下次开会还是我们场场爆满,说明我们很有人气。


  我们今天讨论了很多问题,一个是有关立法的问题,多方面的立法,《物权法》草案,包括国务院的法律条例,以及各地地方政府的地方法规。第二个讲了司法问题,就是法院各种各样的作为,包括案件的诉讼。然后讲了开发商和物业管理公司的问题。第四个就是业主委员会组织运行机制的问题。还有一些物权的对势权问题,还有非常具体的社区纠纷解决的问题。最重要的是我们探讨了业主、业委会、物业管理公司、开发商、居委会、政府等等多方面问题。在这个讨论过程中,我们也发现,实际上你在哪个位置上,一般就会涉及到哪个位置上的利益,同时会说哪个位置上的话。所以,在这个过程当中,每个人能人道一点,以人为本,想一想别人会怎么想,你会怎么想,尤其是作为强势地位的政府和开发商,为什么业主会这么激烈,业主也想一想政府管理也很不容易,因为政府部门是非常复杂的,他有一个相互之间平衡的问题。所以,如果以人为本,更多的从别人的处境来想想自己所提出的问题,自己所说的话,别人能不能接受,能不能化冲突为和谐,能不能化冲突为交易,或者化交易为合作,化合作为牺牲。如果政府为你牺牲,你为政府牺牲,业主为开发商牺牲就更好了,当然这个是美好境界了。如果我们更多重视人际沟通,更多的处理人际沟通的技巧,实际上是可以解决很多问题的。我记得在公共汽车上经常有人踩一脚,那个人马上说对不起,被踩的人还说对不起,为什么?因为他觉得他的脚妨碍了他的脚。但是另外一个公共汽车,他一踩,那个人说猪,另外一个人说狗,两个人都成动物了,这个是一个很简单的冲突,每个人的想法不一样。在美国也一样,很多情况下,你发现实际上你是妨碍他走路了,但是他首先跟你说对不起,为什么?因为他觉得他妨碍你走路了,这个时候就不会有冲突,如果你冲过去,人家冲过来,就撞上了,两个人就会打起来了。


  所以,如何处理其中的一些技巧,实际上是可以改变我们处理人际关系的观念,实际上可以解决相当一部分冲突的。当然,还有更重要的冲突就是利益冲突,是比较难以回避的。要考虑小利和大利,局部利益和整体利益,公共利益和个人私利的关系。在此基础上,如果我们更加谦虚一点和幽默一点,真理并不完全掌握在自己手里,就好办了。我们和谐社会开研讨会的目标就是这个,我们每个人自己琢磨的时候,就是胡思乱想,两个人就是互相说别人的坏话,多几个人就是牢骚话多一点,但是人员规模达到30人以上了,你说的话就是很正规的,而且约束自己心里的不良欲望,说的很体面,而且说完了以后还会反思我说的对不对。而且只要30人以上,能抢到发言机会是非常珍贵,非常宝贵的,你要有两分钟时间,十分钟时间,那是头面人物才能说的。所以,我们尽可能组织更多的会议,让更多的人能够有更多的宝贵的时间,同时也练习在很短的时间里面把自己的意思表示清楚。我们业委会或者业主参与政府管理,很难参与进去的很重要的原因就是我们自己的语言和自己的利益,很难用政府的语言和政府的过程融合在一起,这是你不能进入那个程序的非常重要的原因,你还没参与进来就开始急了,谁让你参议?如何学会倾听,如何学会述说,如何学会处理,这个是公民社会的基本的技巧,这个技巧是通过组织几十人的会议逐步培养形成的。我们今天这个公共论坛任何人可以说任何话,是有组织的说话,也是一个公共的程序。最后我们公共政策都是以这样的讨论为基础的,我们公共政策就有智慧了,而且可以解决一些重大的问题,不至于特别偏,也不至于执行过程特别困难,因为我们讨论过了,要执行就相对容易得多。


  所以,今天很多人都做出很多贡献,最后要感谢的就是各位外地的嘉宾,北京的嘉宾,还有我们业委会,还有律师,还就能够辛苦的从头到尾参加这么一个会的,外面是数九寒天,但是我们这里面还是很暖和的,为什么?因为大家心很热。最后就再见了!

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 pjcjplgcvwt [46.161.*.*] 认为: 2016-05-22 08:31:51
mxcX8i  <a href="http://klwnztgcawog.com/">klwnztgcawog</a>, [url=http://gmzxvfucmrjj.com/]gmzxvfucmrjj[/url], [link=http://ogpynbsnapkv.com/]ogpynbsnapkv[/link], http://bhmikggfdndn.com/
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