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告别物业暴力的公民立法建议
发布日期:2006/12/2 14:49:21 作者:李劲松 出处:《权衡》 浏览:8610

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  编者按:本刊第十一期推出了将近4万字的长篇报道《北京物业“暴力”真相调查》,一时间成为社会的热门话题。国内外知名门户网站竞相转载,《新京报》、《华商报》等许多媒体发表相关评论文章。物业问题的普遍性和严重性,已经引起了社会各界的关注。为了透彻剖析物业之病的成因,摘除物业痼疾的病灶,我们在本期邀请了多位关注与研究中国物业问题的专家、学者及各界人士,共同对目前中国物业存在的四大主要问题进行“会诊”,会诊的结果是:尽快立法乃是解决问题之本。

  著名律师李劲松从事了大量的物业诉讼,与物业纠纷的当事各方多有交涉,早在几年前就开始研究中国物业当下的制度缺陷,在长期研究与思考的基础上,他写出了长达两万字的两份公民立法建议案,用十分严谨细致的分析,提出了一系列立法建议。我们认为此举是对当下中国物业管理制度建设的重大贡献,予以全文刊发,并邀请中国体改研究会公共政策研究中心高级研究员赵恒予以评议。

  为了让广大公众,尤其是政策制定者能够更加全面、理性面对当下中国出现的物业问题,并且找出科学合理的解决办法,我们专门推出了一篇文章来介绍世界主要国家与地区解决物业管理机构与业主之间矛盾及完善社区治理方面的经验。

  希望我们的努力能够为中国物业更加健康有序的发展做出自己的贡献,希望中国的物业立法和修法能尽快完成。

  物业问题会诊

  焦点问题之一:物业费怎么交?

  任晨光:解决物业费之争的关键是让业主掌握小区的管理权

  任晨光

  北京健翔园小区业委会主任

  除了“管理人员费”、“固定资产折旧费”、“办公费”属于物业服务企业自身的费用外,其余的诸如“物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费”、“绿化养护费”、“清洁卫生费”、“秩序维护费(保安和监控费)”、“物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费”、“电梯及增压水泵日常运行维护费”等费用都跟业主的共有共用物业管理服务直接相关,与业主个人的特约服务无关。既然不是针对个人服务的,那么物业服务企业所面对的主要应该是业主团体,而不是业主个人。谁能代表业主团体?自然是业主大会及其执行机构业主委员会。

  根据实践经验,就物业费问题提出一下建议:

  政府应规定前期物业管理期为开发商的售后服务期,业主只需交纳公共水电等非售后服务范围内的可直接计量的物业费用。

  每栋楼或住宅区应设立一个公共账户,业主缴纳的物业费、开发商支付的售后服务费和小区公共收益均存入公共账户,小区各项开支直接从公共账户支出。

  公共账户在初期由开发商掌管,以后由业主每年投票决定公共账户的监管人,但账目收支必须公开,否则业主有权不交物业费用。

  售后服务期结束前,业主应成立业委会,业主团体自行协商确定物业费缴纳标准,然后聘请物业服务企业或物业经理人对小区物业进行管理。

  物业服务企业或物业经理人根据物业服务标准,每年按酬金制服务方式做出预算,经业主大会或业主代表大会批准后,由业委会按月从公共账户直接支付到水、电、电梯、保安等相关服务提供单位,物业服务企业或物业经理人的有关费用也按月由业委会从公共账户拨付,并定期对支出账目进行审计和公示。经过审计,如果盈余,则滚入下年度使用,如果不足,则业主团体协商提高物业费标准或降低物业服务标准。

  为监督和制约业委会,应设立业主大会的常务机构——业主代表大会、监督机构——业主监事会,分别行使业主大会会议闭会期间的一些决策和监督职能。

  在这种模式下,业主团体完全掌握了小区的管理主权,财务掌控在业主和业委会手中,业主团体内部可以通过民主协商和投票解决问题,物业费纠纷将有望降到最低。

  朱大晖:解决物业费矛盾应理顺归集路径

  朱大晖

  焦点房地产网编辑

  物业费矛盾是多重因素造成的,但主要是以下两方面原因:

  第一,在住宅小区中,单体业主享有专有部位的专有权、共有部位的共有权和管理共有部位的成员权。从表面看,物业费是单体业主支付给物业管理企业的服务费,但其本质是单体业主对共有部位所应承担的义务,类似于公民的纳税义务。物业费首先应归集为共有人的共有财产,其次才是支付物业费的概念。

  第二,包干制的物业费收费方式存在着物业管理企业侵害业主利益的空间。物业管理企业由开发商选择,物业费标准和服务内容也由开发商决定,但开发商基本上不享受服务也不承担义务,因此对服务标准的约定大多数仅限于示范文本的条款。在理论上讲,全体业主是共有部分的所有权人,业主的共有权要经过业主大会才能实现。但在现实中,从开发商分割转让不动产开始到业主发起成立业主大会止,业主的共有权因为没有权利主体而无从实现,导致业主共有权利益可以被任意侵害。

  要从根本上解决物业费的矛盾,应该理顺物业费的归集路径,还物业费应有的性质。为此提出两点建议:

  第一,建议业主入住时按份出资建立物业费基金替代传统的物业费。物业费基金存于银行的专门账户上,所有人和受益人为全体业主,按基金管理办法使用。同时,规定业主共同委托监管人(下称监管人)负责对基金进行监管。明确前期物业管理企业必须采用酬金制收费方式,其正常的服务支出及酬金经监管人审核后由物业费基金支付,物业费基金必须定期由全体业主按份进行归集。同时,开发商向物业管理企业移交小区建设资料时,必须同时报送监管人;物业管理企业对共有设备设施的维护记录必须定期报送监管人。

  第二,建议监管人由律师协会专门委员会负责指派,并建立相关的制度,报酬标准由律师协会统一规定,由物业费基金支付。监管人掌握全部业主的信息资料和共有部分的建设资料有利于业主对小区的管理。监管人有义务协助成立业主大会。业主大会成立后延续归集和使用物业费基金,是否继续聘用监管人由业主自行决定。

  焦点问题之二:公共设施归谁?

  王嘉吾:除专有部分外其余应属全体业主共有

  王嘉吾

  北京居安兴业社区服务中心主任

  城市商品房住宅小区物业共有部分,是指一个住宅区域内,属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产,从而构成了小区物业共有部分,并可从三个方面考虑产权问题。

  国有土地使用权的出让

  现有有关的法律法规规定,对土地的使用年限、宗地面积、土地规划用途、土地使用权出让价格等都做了严格的规定。同时规定开发项目的建筑面积分为地上部分和地下部分,还对建筑高度、建筑密度、出让容积率、绿地比例、停车泊位、必须配置的公共设施、建筑界线、开发期限等都做了具体要求,将一个商品房开发项目的土地有偿使用权限界定得很清楚。

  城市商品房住宅小区土地使用费的缴纳

  一个住宅小区开发项目的土地使用费,初始由开发商交纳,开发商交纳一定费用后获得《国有土地使用权证》,建设初始开发商是该宗土地的使用权人,但开发商支付土地使用费的总额,分摊到了该项目可售商品房的每个建筑平方米中,开发商在出售商品房时,已收回了垫付的全部土地使用费。所以,住宅区域的土地使用费,是由该住宅小区全体所有权人共同向政府缴纳的。

  城市商品房住宅小区的开发成本

  我国会计准则规定,开发企业的成本费用支出
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 oezvjgdlbn [123.254.*.*] 认为: 2014-09-27 12:06:52
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