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物业业主十大不可调和矛盾暴露了什么
发布日期:2006/1/27 19:11:43 作者:报刊资源 出处:物业中国 浏览:9009

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  7月5日,北京市物业服务收费听证会在远洋大厦举行。此次听证,是一场对物业收费价格的大讨论,更将完成一次转变,物业收费从政府定价全部过渡为指导价,交给物业与业主双方更多协商定价的空间。

  其实,物业费问题绝不仅仅是价格涨落的问题,物业服务与价格不相匹配,是隐藏在价格背后矛盾的症结所在……

每年私吞物业费121万——价格背后是服务黑洞

  7月5日上午9点半,远洋大厦地下一层会议室内一场针对物业收费价格的听证会正在进行。虽然进入会场有着严格的限制,但会议室外还是聚集了许多热心的百姓和记者,都希望能在第一时间听到场内的结果。

  这时,一位来自海淀区美丽园小区业主委员会的委员向记者们传发了一份对该小区物业收费的调查报告:“该小区有业主1378户,物业公司一年电梯费多收56.85万元;一年水泵费多收71.76万元;两项总共128.61万。”

  物业公司怎会私吞这么多钱?这位委员给记者算出了物业公司的这笔黑账:美丽园小区一期业主于2000年12月18日办理入住,二期业主于2001年12月18日价办理入住,小区竣工。按规划,小区规划建筑面积是20万平方米,电梯118部,高压水泵30组(每组一备一用),而2004年小区业主委员会在召开第一次业主大会统计小区投票权数时,发现本小区竣工建筑面积为21万多平方米,电梯111部,高压水泵1组。

  玄机就在这组数字中。目前,北京市新建普通住宅小区物业费能够收费的项目和收费标准,均依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(简称196文)和《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》(简称274文)。小区在计算物业费时通常使用较小的规划面积,使物业费单价上扬;而实际收费则用较大的竣工面积,导致物业收费呈现“大斗进小斗出”现象。

  同样,小区计算物业费时也按照规划时较多的公共设施设备数量来算,使物业费单价上扬;而竣工后公共设施设备数量减少,导致业主为不存在的公共设施设备付费。

  也就是说,物业按规划建筑面积、118部电梯计算的运行维护费单价为1.047元/月·平,30组高压水泵维护费单价为0.292元/月·平;而实际上,如果按竣工建筑面积,111部电梯维护单价应为0.822元/月·平,1组高压水泵的单价为0.008元/月·平。

  虽然前后单价只差一两毛钱,但全小区面积都算进来,却是一份惊人的数字:该小区有业主1378户,实际住宅建筑面积210567.033平方米,一年电梯费(含维护费、运行费)多收56.85万元;一年水泵费多收71.76万元。

  这是一笔暗藏在价格背后的黑账。这位业主告诉记者,这类问题是北京市各小区普遍存在的问题,但可惜的是,90%以上的业主们都还没有意识到。物业收费问题,不仅仅是单价的涨与落,隐藏在价格背后的更是问题重重。

十大物业矛盾凸显——服务与价格不匹配是根本症结

  在此次听证会召开之前,《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》方案刚刚形成后,针对百姓关注的物业收费定价问题,市发改委在2004年4月和8月曾两次向社会公开征求意见。虽然仅仅是征求意见,但当时百姓的关注度绝不亚于此次听证会,发改委网站一度出现“塞车”情况。

  虽然百姓反映的是物业费价格问题,但同时也将隐藏在价格背后的业主与物业之间的矛盾根源集中反映出来。

  邵夏珍女士是2001年3月入住位于北四环的水清木华园的。当年年底的第一届业主委员会上,她被选举为业委会主任。邵主任和水清木华园其他业主发现,物业公司在管理方面存在很大漏洞:公摊面积产权不明,10多套应该属于业主共有的房子居然被分别出售和出租,因而业主们觉得:“如此每平米一块九的物业费我们还要接受?”

  孙先生住在永定门某小区,购房时与开发商签订了一份委托物业管理合同,承诺该小区全封闭式庭院管理、24小时保安系统、防火防盗监控系统管理。然而,孙先生住进来才两个月,在地下室存放的3000多元的电动自行车就丢了。到物业反映,物业称事发时间的监控录像显示并无异常,该录像资料已被删除。后到小区论坛才发现,众业主被盗现象常有发生。“保安不管用,盗窃常发生,这样的小区还收每平米2.8元的物业费。不是说贵,而是物业提供不了服务。”业主们连连抱怨。

  在一些普通住宅小区,物业公司在代煤、水、电、气等专业公司收取费用时,向业主收取了大约每户1元/月的委托费,如此物业费之外的委托费,合理吗?市发改委有关负责人说,这些费用原本应该由专业公司上门向业主收取,若由物业公司代收,所谓的委托费用也应该由专业公司支付而不应该转嫁到业主头上。可在诸多业主身上,却成了不得不交的费用。

  如此种种,两次公开征集,听到的不单纯是物业费价格问题,还有物业与业主间不可调和的矛盾。经过总结归纳,问题主要集中在以下十大方面:

  1、开发建设遗留问题多。如配套设施不全,规划随意更改,工程质量不合格,面积缩水,分摊不合理、延期交房等。

  2、物业服务收费标准不明示。希望公布收费测算内容,便于业主与物业管理企业协商定价时参考。

  3、物业服务不到位。不按物业服务标准服务;管理人员不能做到持证上岗;维修不及时,卫生死角多,车辆乱停乱放,擅自出租业主公共设施,侵占业主合法利益。物业服务标准和内容要清晰、量化,便于物业管理企业操作,便于业主监督。

  4、电梯收费应当合理分摊,首层或不使用电梯的应不交或少交电梯费,多层住宅电梯费偏低,电梯维护费和运行费不明确。

  5、要求加强居住小区停车收费管理,地下车库要求政府制定指导价格。

  6、希望按户或按套内建筑面积、使用面积收费。

  7、物业管理企业反映消防安全很重要,但收费标准中没有消防设施的维护费用。

  8、不应该设立装修管理费项目。如果设立,应取消现行普遍收取的装修押金。

  9、广大业主普遍反对住宅楼改变用途开办公司,对于已经改变用途的,要求提高物业收费标准。

  10、个别业主和物业管理企业反映经济适用住房与普通住宅服务标准相差不大,但收费标准相差较大,不合理。

  “其实,物业费价格只是导火索,物业提供的服务不能与价格相匹配,才是物业与业主之间真正的矛盾所在。”美丽园业主委员会一位委员这样评价物业矛盾。

政府定价退出市场——听证解决的不仅是价格问题

  经过去年的两次公开征集意见后,
市发改委着手对《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》中的27项都进行了修改,包括物业服务收费政府指导价浮动幅度、浮动权限的界定;电梯运行维护费分摊方法;水泵运行维护费标准的确定;新旧物业服务收费标准的衔接等方面。

  可以说,此次听证的内容已经充分吸纳了民众意见。同时,听证会还向广大的业主们、物业公司传达了一个非常重要的信息——物业收费不再政府定价。将物业收费推向市场,是今后的一个重要方向。

  据了解,北京目前物业服务收费,分为政府定价、政府指导价和市场调节价3种。如果《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》实施后,政府定价将完全退出本市物业服务收费。经济适用房、普通住宅小区都将实行政府指导价,而高档住宅依旧坚持市场调节价。

  物业服务收费政府指导价收费标准中,不含电梯、水泵运行维护费的住宅物业服务收费基准价标准是0.90元/建筑平方米·月。物业公司如果提供安全防范、消防设施设备运行维护,可各加收0.10元/建筑平方米·月,合计1.10元/建筑平方米·月,收费标准可上浮10%,即住宅物业服务收费不含电梯、水泵运行维护费,最高为1.21元/建筑平方米·月。

  经济适用住房物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米·月,物业管理企业如果提供安全防范、消防设施设备运行维护,可各加收0.05元/建筑平方米·月和0.1元/建筑平方米·月,合计0.70元/建筑平方米·月,收费标准不可上浮。

  对此,北京市发改委收费处处长王岩解释说,经济适用房增加收费项目,主要是因为本市近几年新建的经济适用房大都添置了楼宇对讲、周界红外报警等智能化系统,这部分费用目前全部由物业公司支付,而实际受益者却是业主。其它增加收费项目,也是基于同样想法,为公平起见,这部分收费应由业主缴纳。

  对于“政府指导价”,王处长说:“由市价格主管部门和市国土房管局制定相应的基准价及浮动幅度,并定期公布;物业管理企业要在物业管理区域的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。”

  如果说指导价还能在一定程度上限制物业费虚高的情况,那么对于完全实行市场调节价的高档住宅来说,主动权可就攥在物业公司手中了。新规中是这样规定的:“实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。”

  可是,目前的现实是,北京市物业管理从1995年开始起步发展,截止到2005年4月底,全市实现物业管理的项目有4204个,而已成立的业主委员会只有 241个,有业主委员会的小区只占5%,这意味着大多数小区尚不具备独立自主与物业公司签字服务合同和协商定价的能力。

  在听证会现场, 出现了很有意思的一幕:对于物业收费价格,凡是来自物业方面的听证代表都表示标准过低,考虑到人工成本、水费、电费连年涨价等因素,在现有的标准下,很难保证能提供优质的物业服务。

  而来自业主的代表们则一再呼吁,相关的物业收费标准能不上浮的尽量不要上浮,“不要给老百姓一开听证会就要涨价的印象”。房山区碧桂园小区业主委员会主任李志远更提出,“北京市城八区和郊区的具体情况有着很大的差别,希望在制定相关标准时考虑到差异性”。

  矛盾已经很明朗的表现出来了,物业希望提高收费改善服务质量,而在现实物业服务质量普遍不高的情况下,业主们自然不愿再多花冤枉钱。随着经济水平发展和人民生活水平的提高,人民群众对住房要求越来越高,从无房到有房,从有房到大房,从住大房到住装修,现在发展到要求住安全舒适的社区环境,而社区环境的好坏取决于物业管理。价格只是一个载体,物业公司提供高品质的服务是业主们对日益提高的生活品质的需求。这个问题不解决,一切都是空谈。

  相关链接:新规八大变化

  1、政府定价改为指导价

  经济适用房的物业收费标准由“政府定价”改为“政府指导价”。在没有成立业主委员会之前,政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定物业服务收费基准价标准及浮动幅度,并定期公布,物业管理企业按照《办法》和《收费标准》确定和收取物业服务费。

  2、新增物业收费内容

  在今后物业收费中还将增加一项新的内容,就是物业共用部位、设施设备及公众责任保险费用。

  3、装修管理费有限额

  草案中规定装修管理服务费的标准是带电梯的住宅,每建筑平方米最高收取的费用不得超过4元;不带电梯的住宅,每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元。这是首次将装修管理服务费列为物业收费项目。

  4、业主大会有权解聘物业

  业主自治是新规草案的核心内容,今后业主大会有权解聘不合格的物业公司并通过市场的形式招来自己中意的物业公司。

  5、电梯收费“双轨制”

  对现行的电梯运行费进行了修改,明确了无人驾驶电梯的收费要区别于有人驾驶的电梯。一部交流调速的运行梯有人驾驶每年的费用是63620元,无人驾驶则减少近一半为35754元。如果你所住的高楼电梯是无人值守的,那么今后你每月交纳的物业费中的电梯费将减少一半。

  6、房改房物业费照交

  按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居住宅的职工所在单位,应按有关规定承担综合管理、共用部位、共用设施设备日常运行维护、绿化、电梯、水泵运行维护等费用。

  7、剔除重复收费

  新规草案将剔除一些重复收取的费用。比如说,应当由公共维修基金来支付的公共部位及设施的大修、中修,比如:电梯、水泵的中修和大修费用,今后不再出现在物业收费项目中。

  8、取消物业代收服务费

  每户每月交1块钱给物业,物业公司就把煤、水、电、气、电视等费用全代收了。按照草案,今后物业公司不得再向业主收取这项费用,而是由煤、水、电等专业公司等委托公司来决定是否支付给物业公司。(文中图片与文章中所涉及小区无关)

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 ndsmlfehxx [46.161.*.*] 认为: 2016-05-25 07:58:55
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